Metsäkauppojen hintataso ja ammattimaisten sijoittajien osuus kaupasta edelleen nousussa

Suomen tarkinta ja laaja-alaisinta metsämarkkinadataa tuottavan Suomen Sijoitusmetsät Oy:n kvartaalikatsauksesta selviää, että Suomessa on jo hyvä tovi eletty metsäkaupan osalta nousevan hintatason aikaa, jota leimaa ammattimaisten metsäsijoittajien kasvanut osuus markkinavolyymista kautta maan.

Samaan aikaan käsillä on yhteiskunnallisesti ja globaalisti poikkeuksellinen aika ja kriisi, joka on romahduttanut markkinoita ja ajanut yritykset ja taloudenalat suurin joukoin pahaan ahdinkoon. Metsäsektorin on ennustettu selviävän kriisistä suhteessa vähin tappioin, mutta epätietoisuuden vallitessa ennustaminen on vaikeaa. Koronakriisin vaikutukset metsäkiinteistömarkkinaan jäävät vielä nähtäviksi – laskevatko hinnat lisääntyneen epävarmuuden myötä, vai jatkaako kasvava kysyntä turvallisena sijoituksena pidetyn metsämaan hinnannousua?

”Koronan takia seuraamme erityisen intensiivisesti metsäkiinteistömarkkinaa ja puunhintakehitystä – alkaako varovaisuus iskemään yksityisten tilojen ostajien lisäksi ammattimaisiin metsäkiinteistöjen ostajiin tukin hinnan laskupaineen siivittämänä. Muutoin käsillä on taas ostajan kannalta parhaat hetket kartuttaa metsävarallisuutta lähestyvän kasvukauden kynnyksellä”, kommentoi Suomen Sijoitusmetsät Oy:n hallituksen puheenjohtaja Mika Venho.

Metsäkiinteistökauppojen kehittyminen koko maassa

Euromääräisesti tarkasteltuna koko maassa päättyneellä kvartaalilla tehtiin edustaviksi luokiteltuja metsäkiinteistökauppoja 28,6 miljoonalla eurolla, mikä on 11,9 miljoonaa eli 29 % vähemmän kuin edellisellä kvartaalilla. Myös pinta-alallisesti markkina supistui edelliseen kvartaaliin nähden (-32 %).  Edustavia julkisen myynnin metsäkiinteistö- tai määräalakauppaa, joissa metsämaan ja -teiden yhteenlaskettu pinta-ala oli vähintään 10 hehtaaria, tehtiin yhteensä 265 kappaletta.

Vuoden ensimmäinen kvartaali on tyypillisesti hiljaisempaa aikaa metsäkiinteistömarkkinoilla: aiemmilla kvartaaleilla myyntiin tulleet kohteet on suureksi osaksi myyty ennen vuodenvaihdetta ja uusia kohteita tulee myyntiin vain vähän ennen keväällä alkavaa uutta sesonkia.

Verrattuna vastaavaan ajankohtaan vuosi sitten markkinavolyymi oli korkeammalla tasolla tänä vuonna: muutos kauppojen lukumäärässä oli +7 %, euromäärässä +10 % ja yhteispinta-alassa +8 %. Myös vertailu aiempien vuosien (2017-) vastaavaan kvartaaliin osoittaa kuluvan vuoden alun olleen markkinoilla poikkeuksellisen vilkas: kauppojen luku- ja euromäärillä mitaten saavutettiin kvartaalikohtaiset ennätykset ja hehtaarimäärissäkin vain vuosi 2017 oli edellä. 

Maakunnittainen tarkastelu osoittaa, että metsäkiinteistökauppaa tehtiin eniten ensimmäisellä kvartaalilla Pohjois-Pohjanmaalla. Yli kolmen miljoonan euron kauppasummaan päästiin kolmessa maakunnassa eli Keski-Suomessa, Pohjois-Pohjanmaalla ja Pohjois-Savossa. Kaikkiaan 11 maakunnassa päästiin yli miljoonan euron kauppasummaan. 

Edustavien (edust.) ja kaikkien julkisessa myynnissä olleiden kohteiden kaupan volyymit sekä ammattimaisten sijoittajien osuudet edelliseltä 12 kuukauden ajanjaksolta (1.4.2019 – 31.3.2020). Huom! Ammattimaisten ostajien osuus on huomattavasti suurempi euromääräisesti mitattuna (valtakunnallisesti 37,1 %)

Vuoden sisäisen vaihtelun havainnollistamiseksi summasimme edustavien metsäkiinteistökauppojen kauppamäärät sekä kauppahinnat ja markkinahintaennusteet viikon askelluksella liukuvalle 13 viikon eli kolmen kuukauden jaksoille. Aineiston perusteella kaupankäynnin aktiivisuus eli metsäkiinteistömarkkinoiden volyymi vaihtelee selkeästi vuodenaikojen mukaan. 

kolmen kuukauden edustavien metsäkiinteistöjen kauppamäärät verrattuna koko vuoden kauppamääriin. Koko vuoden kauppamäärät on jaettu skaalauksen takia neljällä.

Tasaisesti nouseva hintataso koko maassa

Markkinahintaindeksin arvojen kehitys vuoden 2017 alusta lähtien antaa kuvan suhteellisen tasaisesti nousevasta hintatasosta kaikilla suuralueilla. Viimeisen vuoden aikana Lapin suuralueen hintataso on ollut muita suuralueita jyrkemmässä kasvussa. Erityisesti Pohjois-Lapin hintataso on noussut voimakkaasti, mutta myös Etelä-Lapissa hinnat ovat nousseet etenkin viimeisen 9 kk aikana. Pohjois-Suomen suuralueen hintatasoa on viime aikoina nostanut etenkin eteläisen Kainuun kaupankäynti sekä eteläisen Pohjois-Pohjanmaan markkina, jonka paino suuralueella on erittäin suuri. Bonvestan vähittäismyynnin päättymisen jälkeinen lievä notkahdus Pohjois-Suomen hintatasossa alkaa olla kaukainen muisto. 

Väli-Suomessa Pohjois-Karjalan hintataso on ollut n. 6 kk ajan voimakkaassa nousussa, ja jo sitä ennen suhteellinen hintatason nousu on maakunnassa ollut tarkastelujaksolla koko suuralueen huippua. Väli-Suomen indeksi piirtää varsin tasaisesti nousevaa käyrää, ja markkinan painopisteen ollessa Väli-Suomessa myös koko Manner-Suomen indeksi seuraa Väli-Suomen kehitystä melko tarkasti. Etelä-Suomen markkinahintaindeksikäyrän kulmakerroin on niin ikään jo parin vuoden ajan noudatellut tarkoin Väli-Suomen indeksikäyrän suuntaa.

Markkinahintaindeksin kehitys suuralueittain ja koko Manner-Suomessa perusajankohdalle ja sitä seuraaville kalenteriviikoille (vko 13/2020 asti).

Lapin kauppamäärät ja -hinnat edelleen voimakkaassa kasvussa

Lappi on pysynyt metsäkiinteistömarkkinan marginaalissa, koska Lapin metsätaloutta luonnehtii useampi sen edellytyksiä heikentävä tekijä (mm. puun hidas kasvu, jalostavaa teollisuutta vähän, omistajarakenne hyvin erilainen kuin etelässä, kansallispuistot, porotalous jne.)

Lapin metsäkiinteistömarkkinassa on viimeisen 12 kk aikana käyty kuitenkin selvästi enemmän kauppaa vuotta aiempaan verrattuna. Pohjois-Lapissa on myyty aiempaa suurempia ja puustoisempia kohteita. Kauppahinnassa mitaten volyymin lisäys on ollut kaikkein suurin. Etelä-Lapin osalta volyymi on niin ikään kasvanut mutta maltillisemmin, joskin kauppahintaa on Etelä-Lapissakin kertynyt yli kolmannes enemmän kuin vuotta aiemmin. 

Vaikka keskimääräisen Lapissa myydyn metsäkiinteistön puuston keskitilavuus on melko alhainen, on kasvua vuodentakaisesta yli 11 %. Tukkiosuus on Pohjois-Lapissa selvästi korkeampi kuin Etelä-Lapissa ja kasvanut viime vuodesta. Pohjois-Lapin suhteessa korkeaa tukkiosuutta selittää kehitysluokkajakauma, sillä Pohjois-Lapissa markkinoilla on enemmän teollisen metsätalouden ulkopuolella olleita kiinteistöjä, joiden puusto voi olla hyvinkin iäkästä ja siten tukkivaltaisempaa. Tämä näkyy myös hehtaari- ja kuutiohinnoissa. Etelä-Lapissa metsät ovat nuorempia ja kuituvaltaisempia voimakkaamman metsätalouskäytön vuoksi.

Euromääräiset tunnukset ovat kummallakin hinta-alueella kasvaneet. Pohjois-Lapissa on viimeisen 12 kk aikana maksettu yli 50 % korkeampaa hehtaarihintaa ja lähes 20 % vuoden takaista enemmän ainespuukuutiosta. Kauppahinnan suhde sekä markkinahintaennusteeseen että etenkin puustonarvoon on noussut selvästi. Etelä-Lapissakin tunnusluvut ovat kasvaneet huomattavasti

Ostajien tarkastelussa havaitaan ammattimaisten ostajatahojen osuuden markkinavolyymista nousseen voimakkaasti viimeisen 12 kk aikana vuoden takaiseen verrattuna. Lapin markkinavolyymista ammattimaisten ostamia oli kappalemäärässä mitaten noin kuudennes, pinta-alassa kolmannes ja kauppahinnassa 37 %. Huomionarvoista on kauppahinnan suhde puustonarvoon, joka yksityisillä ja ammattimaisilla on saman suuruinen. Markkinahintaan nähden ammattimaiset ovat kuitenkin maksaneet jonkin verran enemmän. Tämä selittyy ostettujen tilojen ominaisuuseroilla ja ammattimaisten tahojen ostojen kohdentumisella parempiin hakkuumahdollisuuksiin. 

Lapin suuralueen metsäkiinteistömarkkinassa on koettu viimeisen 12 kk aikana huomattavaa hintatason nousua ja markkinavolyymin kasvua. Ammattimaiset metsään sijoittavat tahot ovat Lapissa aiempaa useammin kaupan osapuolena ja nostavat osaltaan hintatasoa. On mielenkiintoista nähdä, missä määrin Lapin markkina jakautuu kahteen osaan: yhtäältä suurten kohteiden ja ammattimaisten ostajien korkeamman hintatason markkinaan ja toisaalta pienempien kohteiden ja yksityisten ostajien alhaisemman hintatason markkinaan. Suurimmalla osalla ammattimaisista toimijoista hankinnan painopiste on kuitenkin edelleen Lappia etelämpänä, eikä tämänhetkisellä markkinavolyymilla ole näköpiirissä muutosta tilanteeseen. Hintatason nousu voi kuitenkin rohkaista metsänomistajia tarjoamaan metsäkiinteistöjään markkinoille entistä aktiivisemmin. 

Syitä markkinan aktivoitumiseen voidaan hakea mm. Kemin ja Kemijärven tehdashankkeista, joiden odotetaan piristävän Lapin puumarkkinaa. Ilmastonmuutoksen ja eteläisessä Suomessa runsastuvien metsätuholaisten vaikutukset voivat niin ikään kannustaa siirtämään painoa kohti pohjoista metsäkiinteistömarkkinaa. Lopulta ammattimaisten ostajatahojen kohdalla katse kääntyy kohti Lappia siksi, että valtakunnallisesti ostettavaa on sittenkin melko rajallisesti, mutta pääomaa on runsaasti. 

Suomen Sijoitusmetsät Oy julkaisee metsäkiinteistömarkkinakatsauksen neljä kertaa vuodessa. 

Suomen Sijoitusmetsät Oy tarjoaa asiakkailleen valtakunnallisesti kehittyneintä, tietojärjestelmiin perustuvaa metsäkiinteistömarkkinoiden tilastointia. Koko maan kattavat, järjestelmällisesti kerätyt havainnot myytyjen kohteiden ominaisuuksista ja kauppahinnoista luovat syvällisen ja luotettavan pohjan analyysille metsäkiinteistömarkkinoista ja niiden kehityksestä. Markkinoiden merkittävänä käytännöntoimijana Sijoitusmetsillä on ainutlaatuinen mahdollisuus hyödyntää dataa ja osaamista metsäkiinteistöjen hankinnan ja välitystoiminnan tukena asiakkaidensa eduksi.  

Suomen Sijoitusmetsät Oy on Joensuussa toimiva, vuonna 2013 perustettu metsäsijoittajille konsulttipalveluja tarjoava yritys, jonka asiakaskuntaan kuuluu niin yksityisiä kuin institutionaalisia sijoittajatahoja. Koko maan kattavien metsäkiinteistöjen hankinta-, hallinta- ja arvonmäärityspalvelujen ohella Suomen Sijoitusmetsät Oy:n palveluntarjontaan kuuluvat tietopalvelutuotannon eri toiminnot (mm. metsäkiinteistömarkkinan analyysit ja selvitykset).