Metsäkauppojen määrät kasvussa - suurin kasvu Lapissa

Suomen Sijoitusmetsät Oy: Metsäkiinteistöjen edustavat kauppamäärät eli pelkästään metsää sisältävät julkiset kiinteistökaupat nousivat vuoden 2019 viimeisellä neljänneksellä sille tyypilliseen tapaan: kauppoja tehtiin 374 kpl (18,4 % enemmän kuin ed. kvartaali) arvoltaan 40,5 miljoonaa euroa (3,8 milj. eli 10,3 % enemmän kuin ed. kvartaalissa)

Institutionaaliset metsäsijoittajat ovat ostaneet enenevissä määrin myös pieniä metsätiloja, mikä on vaikuttanut myös niiden hintatasoa nostavasti isojen kaupunkien vaikutuspiirin ulkopuolella. Viimeaikaiset kaupat osoittavat, etteivät sijoittajat ole säikkyneet kantohintojen laskua vaan metsäkiinteistöjen hintatason edelleen noustessa, ovat sijoittajat tyytyneet aiempaa matalampaan tuottovaateeseen  

Suomen tarkinta ja laaja-alaisinta metsäkiinteistömarkkinoiden dataa tuottavan Suomen Sijoitusmetsät Oy:n kvartaalikatsauksesta selviää, että vuoden 2019 viimeisellä neljänneksellä metsäkiinteistöjen kauppa kävi vilkkaampana kuin edellisellä vuosineljänneksellä. Vuoteen 2018 verrattuna kaupankäynti oli kuitenkin selvästi hiljaisempaa. 

Vuonna 2018 puusta maksetut kantohinnat nousivat voimakkaasti koko maassa ja hakkuumäärät nousivat kaikkien aikojen ennätykseen. Vuoden 2019 alussa hinnat alkoivat laskea hintapiikkiä edeltävälle tasolle.  Kantohintojenlasku ei kuitenkaan näy metsämaasta maksettavassa hinnassa: metsäkiinteistömarkkinoiden tarjonnan muutoksista puhdistettua hintatasoa kuvaavan markkinahintaindeksin arvo nousi vuonna 2019 yhteensä 7,1 %, josta vuoden 2019 viimeiselle kvartaalille nousua kertyi 2,5 %.

Hintataso on noussut etenkin Lapissa, jossa isot ostajat eli institutionaaliset metsäsijoittajat ovat aktivoituneet. Yhä enemmän ostetaan myös pieniä metsätiloja, mikä osaltaan vaikuttaa hintatasoon, sitä nostaen.

- Voidaankin sanoa, että metsäkiinteistömarkkina oli pirteä vuonna 2019 niin kauppavolyymin kuin hintatasonkin näkökulmasta.  Suurten yksittäisten metsäkiinteistökohteiden puuttuessa aktiiviset metsänostajat ovat joutuneet suuntamaan hankintansa yhä pienempiin kohteisiin ja tämä nostaa osaltaan yleistä hintatasoa. Hehtaarikohtaisen kauppahinnan kasvua edesauttaa myös myytyjen metsätilojen keskitilavuuden tasainen kasvaminen vuosittain eli myytyjen tilojen puustoisuus on lisääntynyt”, kertoo Suomen Sijoitusmetsä Oy:n hallituksen puheenjohtaja Mika Venho 

Pitkäjänteiseen tuottoon luotetaan

Myös kauppahinnan ja puuston arvon suhde on ollut nousussa viimeisten vuosien ajan. Puuston arvolla tarkoitetaan tässä puuston hakkuuarvon ja sekä taimikoiden arvon summaa. Varsinkin Pohjois-Suomessa ja Lapissa suhdeluvun arvo on kasvanut huomattavasti.  Kauppahinnan ja puustonarvon suhteen kasvu voi selittyä osittain myytyjen metsäkiinteistöjen nuorentumisella. Tunnuslukuun kun vaikuttaa myös tulevien hakkuutulojen odotusarvot maksetun kauppahinnan kautta.  Kauppahinnan ja puustonarvon suhdeluvusta voidaan päätellä, että joko metsäsijoittajat odottavat parempaa kasvua ja kantohintoja tulevaisuudessa tai sitten metsäkiinteistömarkkinan tuottovaade on laskenut. Jälkimmäisestä ilmiöstä on ollutkin viitteitä varsinkin institutionaalisten sijoittajien viimeaikaisissa hankinnoissa.

Kartoissa on nähtävillä metsäkiinteistökauppojen jakautuminen valtakunnallisesti vuosina 2017-2019, kauppamäärillä ja -hinnoilla mitattuna. 

Pohjois-Pohjanmaa näkyy kartoissa keskittymänä, mutta koska alueen metsäkiinteistöt ovat pääasiassa vähäpuustoisia, painottuvat eteläisemmät alueet kartoissa enemmän. Varsinkin vuoden 2019 kartassa markkinan suurin painopiste on jo selkeästi Väli-Suomessa, ulottuen laajalle alueelle Pohjois-Karjalasta Pirkanmaalle.  Vuoden 2017 kartoissa erottuu vielä selkeästi Kainuusta Kuhmon ja Hyrynsalmen alue, missä UPM Bonvestalla oli vielä tuolloin ahkeraa tilamyyntiä keskimääräistä arvokkaammilla kohteilla. Lisäksi nähtävillä on Lapin kohonneet kauppavolyymit, jotka ovat hivuttaneet jo hieman vihreää väriä pohjoiseen päin (punainen on kauppojen tihentymä, vihreä alemman aktiivisuuden alue ja sininen hiljaisen kaupankäynnin alue.